復盤2017，看看為什么只有北京的房價跌得最明顯?

 在這一輪調控中，被提及最多的肯定是北京，原因很簡單，北京調控效果最明顯。

先來看看北京這一年來的樓市的相關數據。

北京11月份二手房成交價格相比3月份的成交價格下跌12.2%;而成交的二手房中，有超過95%的二手房價格是比預期價格低的。11月份，二手房的議價空間擴大至6.6%。

2017年，北京居民購房杠桿率下降至23%，貸款比例明顯下降。

本輪調控過后，北京學區房的劣勢被放大，以往學區房靠著名校價格只增不減，但這一輪調控過后，北京學區房價格下跌明顯，名校集中的西城區和海淀區二手房均價分別累計下跌了16.2%和11.6%。西城區跌得狠，跟片區內的學區房居住價值更低有比較大的關系。數據顯示北京有76.7%的二手房樓齡超過10年，有38.6%的二手房樓齡超過38.6%，隨著時間的推移，居住價值劣勢的問題會被持續放大，學區房也不能任性買了。

最后，北京2017年二手房成交量大概在13.4萬套左右，相比2016年27萬套，回落了51%。

行業方面，中介收入大幅下滑，超過9成的房產中介幾乎沒有成交，龍頭中介鏈家和我愛我家，這一年收入也明顯縮水。

以上數據來源于公開報道及相關機構的研究報告。說了這么多數據，我們來看看這一年來北京都做了哪些事?

當然，除了這些措施，還有些特殊的，比如對二手房掛牌價的管控，鼓勵銀行上浮房貸利率等，教育部門配合的多校劃片。

我們在這里就三個效果明顯的“本地化”措施展開說一下。

1、商住房

北京對商住房并未一刀切，個人仍然可以購買存量商住房(購買條件等同于普通住宅)。但新建商辦類項目不可能再出售給個人，也不能分割成類住宅，最小分割單元面積不得低于500平米。這番規定直接導致商住房市場幾乎啞火。

從2016年開始，北京的商住房市場一路上揚，一度貢獻了8成以上的新房成交量，這方面我的感觸頗深，2016年跟著看房團走的時候，一天看5個項目，可能有4個都是商住。但3.26以后，商住房一眾缺點被放大到極致，數據顯示，從3月份到現在，北京的商住房價格已累計下跌40%，比住宅跌幅狠多了。

商住房的啞火直接導致購房者陷入觀望，也在相當程度上影響了住宅市場的預期。

2、多校劃片

多校劃片最直接的效果是買名校學區房不能保證100%入學。這個就要命了，畢竟上千萬的學區房，很多人是賣掉了外環的大房子，砸鍋賣鐵擠進去的。在上學這件事上不能保證100%就不能動，所以多校劃片效果還是挺明顯的，西城和海淀的學區房普跌，文章開始的數據已經說明。

需要指出的是，多校劃片是一個大趨勢，不排除其他城市后續也會跟進。但不得不說，在這件事上，北京是走的最決絕的，效果也的確看到了。

3、管住二手房價格

二手房價格掌握在業主手里，怎么管?辦法還是有的，通過中介管住二手房掛牌價。

二手房中介的確在不折不扣地執行，每個片區都有指導價，超過這個指導價的房子是不能掛牌出售的。

北京的二手房市場寡頭效應還是挺明顯的，所以要管住二手房價格并不難。

這一年來，北京樓市已經將炒房客擠得差不多了，雖然成交量在緩慢回升，但目前貢獻成交量的主要是改善性需求和部分剛需。對于其他城市來說，不妨多學學北京的一些經驗，如何根據本地市場出臺一些針對性強的措施，而不僅是“有個交待”。我們之所以將這三個因素單獨拿出來說，是因為北京在調控中，除了常規的限購限貸和針對房企方面的調控之外，還有些非常特殊的措施，這些措施在其他城市也許不好使，但在北京效果還是挺明顯的。